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?我国的物业管理从90 年代以来得到迅速发展,最早从我 国的南方逐渐兴起了物业管理公司,在管理的水平以及制度的建设方面,与发达国家的水平不存在着很大的差距。

随着住房制度的改革,商品房逐渐代替国家实物分房,物业管理公司也替代了过去的那种政府或企业管理居住小区的方式。尤其是近几年来,随着人们住房消费观念的现代化 与房地产业的迅猛发展,购房者对居住小区的物业管理公司的资质水平越来越看重,管理不好的住宅小区也成为业主投 诉的焦点。
住宅小区需要怎样的物业管理公司呢?应该说,物业管 理是最贴近人们日常生活的服务行业,它的服务内容不仅渗透到人们的家政服务,而且也在社区的环境中发挥着作用; 不仅从事居住小区的保安保洁、房屋维修等外在的服务行为, 而且还包括那些进入居民心灵的诸如社区文化活动等内在的 服务行为。它是兴起于 90 年代初的一种新兴的服务行业,起步时从内涵上说还相当粗糙,但随着人们的生活水平的提高与住宅 业的发展,这个行业也发展得相当快,如今有好些楼盘的物 业管理已达较先进水平。当然就整体水平来说,目前仍处于 “发展中”。随着市场的规范化与竞争机制的增强,业主对物业管理公司的水平要求越来越高,一个好的文化居住小区是离不开 优秀的富有经验的物业管理公司的。
目前,部分物业管理公司已经通过 ISO9000 国际质量认 证体系,这对于提高物业管理公司的管理水平,在社会上树 立良好的企业形象提供了评判的标准。物业管理公司不是以盈利为主要目的的企业,它是以向居住小区提供优质、高效、热情周到的服务为宗旨,在业主、 政府与物业管理公司之间建立一定的关系,同时要特别处理 好业主与物业管理公司、居委会与物业管理公司、管理水平与收费标准这三种关系。
1、物业管理公司是沟通业主与房地产行政管理部门之间关系的桥梁和纽带,能够及时让居民了解有关的房地产信息 和各种政策法规,做上情下达,为居民代办手续、代领证件, 了解房屋出租、转让等有关的知识,了解居民的政策需求, 同时能够向有关政府部门反映居民的意见。
2、应处理好业主与物业管理公司的关系,业主是被服务 的对象,对于物业管理公司的选择具有一定的决定权,这是 一种雇佣与被雇佣的关系。业主是花钱买服务,物业公司的 服务水平高,业主满意,就雇你;反之,就可以“炒”物业 公司的“鱿鱼”。因此物业公司是业主的仆人,或者说是公仆。
物业管理公司是融服务于管理,又融管理于服务的一种 特殊的服务物业,它既听命于业主,服务于业主,同时又起 着引导、管理业主的作用。即它不仅要迎合业主的口味,还 需要倡导一些新的居住观念,以引领人们走向一个新的居住时代。业主们对物业管理的要求自然各有不同,因此,如今在住宅小区内,一般都成立了业主委员会,以存异求同,同时 代表业主向物业管理公司提意见与起监督作用。
3、应处理好居委会与物业管理公司的关系,两者虽然在住宅小区里同是管理部门,但前者是行政性的,后者是服务性的,各有分工。若分工明确,可避免不必要的矛盾发生, 发展的趋向是两者融为一体,目前深圳已有一些园区是以物 业公司代替了居委会的,他们也在尝试两者合为一体,自然 就无所谓有两个管理部门的矛盾了。
4、应处理好管理水平与收费标准的关系,价格应该要体现管理或叫服务的水平。好的物业公司应该在服务项目上明 码实价,一项项地列出价格给业主看,让业主判断他们出的 钱值或者不值。如果其中的项目是业主认为不值的,就要降价,或者业主有权另请“高明”。
目前管理得好的名牌楼盘,物业管理的收费已不是值与不值的问题了,而是超了值。即物业公司需要开发商投资补 亏,才可以保持良好物业管理水平的公司正常动作。至于园区的建设完成以后,即开发商撤场以后,这些物 业公司是否还能保持现有的良好的管理水平?从整体看,只 要物业服务够规模,物业服务价格就可以降下来;物业朝多种经营的方向发展,“堤内损失堤外补”,夜市降低物业收费 的一个好办法。
居住小区好的物业管理公司,应具备优秀的物业管理人才、先进的物业管理设施与完善的制度这三大条件,同时应
该能科学地、合理地处理好上述的几种关系。