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? 我国物业管理从八十年代初深圳第一家物业管理公司的兴起,到九十年代初物业管理在全中国新建住宅区的全面推行,到1999年建设部提出“要培育物业管理市场,建立竞争机制”的整个发展过程,确实还存在着很多急待解决的问题。其中之一就是必须打破传统的物业管理模式,大力推进物业管理服务行业的市场竞争机制。物业管理走向社会化、市场化、专业化已成为一种必然趋势。

? ? ?北京市朝阳区人民法院在2005年11月就曾经就物业纠纷问题向全社会发布过十条《法院建议》。这在订立物业管理合同方面,无疑会给全社会的业主和物业管理企业积极的影响和帮助。
? ? ?(一)朝阳区人民法院解决物业管理纠纷的十条建议
? ? ?基于多年的审判实践,朝阳区人民法院在认真总结审判实践,听取专家和相关人士意见的基础上从司法机关的角度对物业合同纠纷提出了如下法院建议:
? ? ?1、建议业主增强契约意识,审慎订立合同。履行合同时,应当遵循诚实信用原则,在享受物业服务的同时,认真履行交纳费用的义务。
? ? ?物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体,也是纠纷发生时,衡量各自主张是否充分的评判标准,更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。另外,由于物业服务是日常发生的、是长期的、细化的和具有个体差异的,所以,在签订合同时,应当在参考物业合同范本的基础上,尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。
? ? ?2、建议业主发现物业服务问题后,采取积极的态度,通过与物业公司的沟通和谈判,指出物业服务的不足,帮助物业公司提高服务水平,妥善处理纠纷。
? ? ?业主和物业公司是平等的合同主体,在履行合同时,应当本着诚实信用的原则,以平和的心态,行使合同权利,履行合同义务。生活在同一个社区,业主和物业公司是长期共存、互相依赖的关系。如果出现物业服务问题后,无论是业主还是物业公司都应该采取积极的态度,通过沟通、协商和谈判,妥善处理纠纷。我们相信,随着房地产市场的成熟和发展,小区的物业服务、人文环境等软件,会逐步成为购房者做出选择的重要因素。建设共同的家园、爱护共同的家园,不仅会使生活在这里的人们安居乐业,也有利于提升小区的品牌,成为在房地产市场上热销的物业,使业主和物业公司共同受益。
? ? ?3、特别建议业主恰当、适度行使合同法所规定的抗辩权。在维护自身权益的同时,避免侵害其他业主的合法权益。
? ? ?“实现私权利以不侵害他人权益为限”是民法的基础理论。在审判实践中,我们遇到大量履行合同或维护权利不适当、甚至为了自己维权侵害其他业主合法权益的情况。例如:有的业主因停车收费争议,把车辆停在小区通行路口,堵塞交通;有的物业公司在和业主发生争议后,不顾已交纳费用的业主利益或者在纠纷尚未彻底解决时,不负责任的退出小区,停止服务等。
? ? ? 4、建议物业公司根据自己的资质等级,选择适当的物业,提供相应的服务。
? ? ?多档次、多品种、多价位的楼盘的陆续出现,是我国房地产市场日益成熟的标志之一。不同群体、不同层次的消费需求,使建立多档次的物业公司、提供不同等级的物业服务成为必然。提供服务、交纳费用是一种对价,如果对价失衡,就会加剧物业纠纷的产生。因此物业主管机关应当建立物业服务的行业标准,构建多档次的服务标准体系,严格物业公司资质等级管理。物业公司也要根据自己的资质等级,选择适当的物业,提供服务。
? ? ?5、建议物业公司强化合同意识,签订合同时,应细化合同内容,为以后的服务提供可供判定的依据。同时,物业公司在收取物业服务费后,应当严格履行服务义务。
? ? ?6、特别建议物业公司恰当、审慎使用先履行抗辩权。在物业纠纷解决过程中,本着诚实信用原则,保障服务。
? ? ?7、建议物业公司在解决纠纷时,尽可能选择协商和谈判的方法化解纠纷,并应积极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解。
? ? ?物业纠纷和邻里纠纷有很多共同之处。人民法院在处理邻里纠纷的案件时,是根据“有利生产方便生活”的原则,加大调解,力求做到“案结事了”。今年朝阳法院推出了以调解、和解为核心的“庭外和解模式”,目的就是要化解纠纷。据统计,起诉到法院的物业纠纷有40%左右都是和解解决的。这说明物业纠纷有很大的协调解决的空间。物业公司应当本着积极解决纠纷的态度,尽可能化解纠纷,并应积极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解。最终仍然无法解决的,再起诉到法院。人民法院是纠纷解决的最后一道防线,不做充分的努力,轻率地起诉到法院,一方面会给法院造成非正常的压力,损耗了国家宝贵的司法资源,另一方面,也不利于物业合同的继续履行。
? ? ?8、建议物业主管机关建立物业服务的行业标准,构建多档次的服务标准体系。严格物业公司资质等级管理。
? ? ?9、建议价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司,科学核定不同级别的物业费收取标准。 ? ?
? ? ?10、建议引入具有评估、监测功能的第三方机构,提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。
? ? ?引入具有评估、监测功能的第三方机构,提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务,是朝阳法院对物业行政管理部门和收费管理部门的建议。通过第三方机构的介入,保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明,将有利于物业管理市场的良性运作,使业主、物业公司受益,也使社会和谐稳定。